НОВОСТИ ОТДЕЛЕНИЯ

Рекомендации в период неопределенности. Интервью Юрия Козыря и Дмитрия Захматова в газете \"КоммерсантЪ\"

КАК РЕШАТЬ НОВЫЕ И СТАРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНОЧНОЙ ОТРАСЛИ

Президент ассоциации «Русское общество оценщиков» (РОО) Юрий Козырь и председатель Методического совета этой организации Дмитрий Захматов рассказали, как оценочному сообществу преодолевать возникающие новые трудности и решать давно известные старые проблемы в том числе при помощи новых методических рекомендаций ассоциации.
— Что сейчас происходит на оценочном рынке России?

Юрий Козырь: На сегодняшний день на рынке оценки мы видим большую неопределенность, возникшую после начала СВО. Стало крайне сложно строить прогнозы, необходимые для реализации доходного подхода к оценке. Для минимизации этой проблемы и защиты оценщиков в марте 2022 года Методический совет РОО выпустил методические рекомендации по учету неопределенности в процессе оценки.

Есть на рынке и другие проблемы, которые носят застарелый характер. К ним можно отнести отсутствие специализированных аналитических сервисов, подготавливающих необходимые для оценки рыночные мультипликаторы и рыночные значения ставок капитализации и дисконтирования; отсутствие доступной информации по сделкам с недвижимостью, крайне запутанную и избыточную систему контроля за оценщиками и ответственностью оценщиков за их деятельностью, необходимость пересдачи квалификационных экзаменов каждые три года.

— Как, на ваш взгляд, можно решить эти проблемы?

Ю. К.: Говоря об отсутствии специальной аналитики, можно отметить следующее. Долгое время эта проблема решалась посредством использования соответствующих данных из западных аналитических сборников, однако после введения экономических санкций и, по сути, отстранения экономики России от мировой экономики, информация с зарубежных рынков перестала иметь какую-то значимую корреляцию с российским рынком, а подготовка соответствующей информации изнутри России этими компаниями, по сути, прекратилась. Сложности в этой части обусловлены тремя факторами: традиционной ориентацией оценщиков и потребителей их услуг на зарубежные информационно-аналитические продукты, отсутствием адекватной защиты прав на аналитические продукты (широко распространена практика нелегального использования результатов аналитических исследований) и сложным доступом аналитиков к исходным первичным данным. Достаточно сказать, что ряд публичных ресурсов (например, Московская биржа) имеет стандартные оговорки, запрещающие пользователям их ресурсов создавать на базе их информации свои аналитические продукты без согласования с ними.

Говоря о проблеме отсутствия доступной информации по сделкам с недвижимостью, следует отметить, что оценщиков часто упрекают в использовании в своих расчетах цен предложений, а не цен сделок, однако база сделок с недвижимостью по-прежнему носит закрытый характер. Отчасти можно понять нежелание частных лиц делать доступной конфиденциальную информацию, относящуюся к их личной жизни и безопасности, в то же время, сложно понять, почему информация о продаже объекта недвижимости одним государственным учреждением другому государственному учреждению не может быть публичной.

Также следует обратить внимание на крайне запутанную и избыточную систему ответственности оценщиков за свою деятельность. За что должен и может отвечать оценщик? Он должен отвечать за некачественно проведенную оценку и некачественно оказанные услуги. Для регулирования этих нюансов существуют соответствующие федеральные законы (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. и ФЗ-315 «О саморегулируемых организациях») и федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций, членами которых являются оценщики. Для определения качества отчетов об оценке в каждой саморегулируемой организации оценщиков имеются экспертные советы, которые осуществляют экспертизу отчетов об оценке и делают соответствующие экспертные заключения. Однако не все так просто. Дело в том, что оценка по своей сути является орудием борьбы за отстаивание своих интересов на экономическом фронте между участниками экономической деятельности. Они конкурируют друг с другом, совершая сделки с товаром, имущественными и неимущественными правами. В процессе своей экономической деятельности они в первую очередь борются за прибыль и прирост стоимости своего имущества. В тех случаях, когда для совершения сделок законодательство предписывает им для формирования цен сделок использовать независимых оценщиков, они пытаются активно воздействовать на оценщиков: сначала это делает часть «несознательных» заказчиков (в кавычках, конечно, потому что все они прекрасно осознают, что именно делают), а потом точно так же это делают третьи лица, чьи права были затронуты результатами оценок. В итоге оценщики по факту работают в обстановке постоянного давления на них. Соответственно, с одной стороны, многие заказчики негласно говорят, что не примут отчеты, если результаты оценки не будут соответствовать их ожиданиям, при этом оценщики крайне ограничены в возможностях получить оплату за свои услуги, если они не захотят идти на поводу у заказчиков. С другой стороны, на оценщиков обрушивается шквал жалоб, направляемых в СРО оценщиков, более половины из которых при их рассмотрении оказываются мотивированными, но необоснованными (факты, содержащиеся в жалобах, не подтверждаются). То есть принципиальный момент заключается не в том, что жалобы пишутся на отчеты об оценке, которые выполнены непрофессионально или с какими-то нарушениями (хотя, конечно, и такие тоже есть), а в том, что основным мотивом жалоб является банальная и понятная попытка отстаивания своих экономических интересов субъектами рынка. Большинство жалобщиков руководствуются следующими соображениями: «Я так делаю, потому что мне это выгодно, и я имею на это право. Возымеет действие моя жалоба или нет — покажет время. Но в любом случае я ничего не теряю, подавая жалобу, в том числе и потому, что подача жалобы для меня бесплатна». В результате такой ситуации аппараты саморегулируемых организаций и их дисциплинарные комитеты становятся перегружены процессом рассмотрения жалоб, и это отражается на качестве их работы.

Ситуация усугубляется тем, что за последние годы появились новые контролеры, наличие которых де-юре отсутствует в законодательстве об оценочной деятельности (Центробанк, Росимущество, комиссии по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки). Зачастую неясно, на каком основании вообще пишутся такие жалобы и имеют ли сотрудники таких организаций соответствующее образование и квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, наличие которых обязательно для осуществления оценочной деятельности в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Иными словами, не вполне ясно, какие требования устанавливаются действующим законодательством к квалификации так называемых системных жалобщиков. На мой взгляд, действующим законодательством РФ должен быть уточнен такой порядок обжалования: ограничен круг лиц, имеющих на это право, уточнены основания для подачи жалобы, определена «высшая инстанция истины», обладающая правом вынесения высшего профессионального суждения, не подлежащего следующему обжалованию (иначе, если каждый может подвергнуть обструкции результаты работы оценщика, длительность процесса установления «истинной стоимости» может устремляться к бесконечности), и, кроме того, при подаче жалобы должна взыматься плата за ее рассмотрение, которая при подтверждении оснований содержащихся в ней фактов должна возвращаться впоследствии жалобщику, а при ее неподтверждении уплаченные средства должны оставаться в саморегулируемой организации оценщиков.

— В ассоциации «Русское общество оценщиков» работает Методический совет, задачами которого являются разработка и утверждение новых методических рекомендаций (МР) по отдельным направлениям и вопросам оценки. В последние 12 месяцев были ли разработаны и утверждены какие-то новые МР в оценочной отрасли?

Дмитрий Захматов: Да, в Методический совет РОО входят 30 членов, в том числе доктора и кандидаты наук, авторы учебников и члены рабочих групп Минэкономразвития РФ, Разрабатываемые советом методические рекомендации и методические разъяснения призваны решать задачи обеспечения надежности, достоверности и качества выполняемых работ по оценке. В последние 12 месяцев наши методические разработки касались наиболее актуальных вопросов оценки в современных условиях. В частности, утверждены методические рекомендации по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда), по определению стоимости объектов незавершенного строительства, по применению моделей дисконтированных денежных потоков (в целях осуществления выкупа акций и долей в компаниях с иностранными участниками), по определению соразмерной платы за сервитут и рыночной арендной платы (стоимости права пользования / владения и пользования) за объекты недвижимости и по применению сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов в ценах и нормах, введенных с 1 января 1969 года.

— Расскажите, как работают на практике новые федеральные стандарты оценки, которые начали действовать с ноября 2022 года?

Д. З.: Наибольшие изменения в отчетах об оценке после введения новых стандартов коснулись задания на оценку и работу с информацией. В частности, в этой связи следует отметить, что большее внимание оценщики и заказчики оценки стали уделять формулировкам целей оценки и предпосылкам стоимости, что позволяет более точно подобрать методологию определения стоимости и избежать возможных ошибок. Регламентированное новыми стандартами разделение допущений на общие и специальные позволило также обратить внимание заказчиков и проверяющих органов на значимые факторы, которые принимаются при формировании стоимости без проведения дополнительных проверок со стороны оценщика, что позволяет принимать на основе отчета об оценке более взвешенные решения.

Следует отметить, что это только первый этап введения новых стандартов и оценщиков ждут также изменения специальных стандартов оценки, после введения которых уже можно будет увидеть новые федеральные стандарты оценки в комплексе со всеми их преимуществами и некоторыми недостатками.

— Некоторые участники рынка оценки считают, что использование новых стандартов в нынешней непростой экономической ситуации только усложняет работу оценщиков. Разделяете ли вы это мнение?

Д. З.: С одной стороны, принятые новые федеральные стандарты оценки по своей структуре стали ближе к структуре международных стандартов. С другой стороны, печально, что это произошло аккурат в тот момент, когда в силу известных причин связи с международным сообществом у нас снизились. Вообще, говоря о процессе реформирования оценочных стандартов, хочется отметить две пагубные, на мой взгляд, черты: их все время делают все более объемными, превращая постепенно в нечто напоминающее Устав строевой службы, и в них закладывают ряд скользких и трудновыполнимых на практике норм и требований, в силу которых на практике становится возможным оспаривать большинство оценочных отчетов. У меня иногда закрадывается мысль, что это делается специально, чтобы в зависимости от ситуации («мы сегодня покупаем или продаем?») можно было интерпретировать определенные фрагменты отчетов тем или иным образом. На практике это приводит к большой нервозности и состязании административным ресурсом между пользователями оценочных отчетов и третьими лицами, чьи права затрагиваются результатами таких отчетов.

http://sroroo.ru/press_center/news/3776194/

На портале regulation.gov.ru идет обсуждение законопроекта, устанавливающего условия допуска оценщиков к работе в государствах ЕАЭС

На портале regulation.gov.ru размещен проект нормативного правового акта 02/04/08-23/00141177 "О внесении изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»" https://regulation.gov.ru/projects#npa=141177

Законопроект устанавливает условия допуска российских оценщиков к работе в государствах ЕАЭС и регулирует деятельность специалистов из других стран союза на отечественном рынке.

Данный проект перешел на стадию "Текст" и находится в статусе "Идет обсуждение". Замечания по данному документу принимаются до 5 сентября.

Уточнение от ФРЦ

Уважаемые коллеги!

ФРЦ подтвердило, что срок действия нового квалаттестата начнется с момента подачи 
заявления о его выдаче. Досрочная сдача экзамена не запрещена.  
Желающим сдать экзамен досрочно в Новосибирске, необходимо в ближайшее время 
оплатить участие и заполнить Регистрационную анкету по адресу:   
https://www.pprog.ru/examination/zapolnenie-registratsionnoy-ankety-pretendenta/

Квалификационный экзамен в Новосибирске

Уважаемые коллеги! 

С 27 по 29 сентября 2023 года в Новосибирске проводится выездной квалификационный 
экзамен оценщиков. Желающие принять участие должны подать регистрационную анкету 
не позднее 08 сентября 2023г. с указанием в поле «субъект РФ» г. Новосибирск.
Адрес для заполнения регистрационной анкеты:
https://www.pprog.ru/examination/zapolnenie-registratsionnoy-ankety-pretendenta/

В случае необходимости проведения подготовительных занятий перед экзаменом, 
до 31 августа 2023г. присылайте свои пожелания с указанием направления оценки в 
Новосибирское региональное сообщество РОО по адресу: no.roo@mail.ru 
или поWhatsApp 8-913-748-83-13

Как резкое повышение ключевой ставки до 12% повлияет на рынок жилья

РЕШЕНИЕ ПОМОЖЕТ УКРЕПИТЬ РУБЛЬ, НО СКАЖЕТСЯ НА СПРОСЕ

Москва. 15 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Совет директоров Банка России на внеочередном заседании решил повысить уровень ключевой ставки на 350 базисных пунктов — до 12%. Эксперты рассказали, как такое повышение повлияет на рынок недвижимости.

Повышение в июле

Сегодняшнее резкое повышение нужно для ограничения рисков ценовой стабильности. Но как раз стабильностью пока и не пахнет. Более того, ЦБ не стал давать традиционный сигнал о будущей направленности денежно-кредитной политики (ДКП).

Вместе с тем, ЦБ отметил, что с учетом проводимой денежно-кредитной политики годовая инфляция, по прогнозу, вернется к 4% в 2024 году.

Напомним, что сегодняшнее повышение не первое за это лето. 21 июля совет директоров Банка России после длительной "паузы" повысил ключевую ставку сразу до 8,5% годовых. Тогда эксперты рынка недвижимости говорили, что рост ключевой ставки ЦБ РФ спровоцирует подорожание рыночной ипотеки. На тот момент прогнозировался рост на 0,5-1 п.п. Однако отмечалось, что на практике банки будут определять параметры кредитов исходя из ситуации.

Рынок новостроек, по данным экспертов, крайне ориентирован на льготные ипотечные программы с господдержкой. По ним условия не изменятся – они определены в параметрах программ. Изменения предрекались на рынке "вторички". Там преобладает кредит на рыночных условиях, поэтому возможно замедление спроса из-за дорожающей ипотеки.

Также эксперты отмечали, что рост ставки ощутят не только покупатели, но и застройщики, поскольку повышение "ключа" повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание кредитов. Возможное снижение спроса из-за дорожающей ипотеки также повлияет на рост затрат застройщиков по обслуживанию долга.

Снизится ли спрос

Эксперты знают, что повышение "ключа" хорошо для умеренного укрепления рубля. Однако на рынке недвижимости это приведет к снижению спроса на жилье.

"В отраслевом плане – повышение стоимости кредитов, особенно болезненны для потребителей станут ипотечные кредиты, а для застройщиков механизмы получения проектного финансирования. В конечном итоге из-за дороговизны люди станут брать меньше кредитов, а значит это приведет к снижению спроса на рынке жилья", — добавил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

Замдиректора по продажам ГК "Гранель" Элина Ханнанова также предположила, что на рынке новостроек снизится покупательская активность.

"Тем не менее ядро спроса в массовом сегменте жилья сохранится. Думаю, что эта ситуация будет носить кратковременный характер", — надеется она.

Однако не все эксперты готовы делать прогнозы по спросу. Коммерческий директор федерального девелопера "Неометрия" Ольга Нарт пояснила, что сейчас "львиная доля сделок" заключается по ипотечным программам с господдержкой. Поэтому, пока ставки по ним стабильны, спрос останется неизменным.

Меж тем вице-президент GloraX Александр Андрианов ожидает, что число сделок на первичном рынке может упасть на 30%.

Ставка больше

Рост "ключа" отразится на заметном повышении ипотечных ставок в ближайшее время. А это, в свою очередь, приведет к удорожанию кредитов. Андрианов прогнозирует рост ипотечных ставок до 13-15%.

"Девелоперы, в свою очередь, в ближайшее время будут анонсировать специальные акции и предложения, чтобы предоставить покупателям комфортные условия для покупки недвижимости", — уверена коммерческий директор ГК ССК Анна Ших.

Еще одним инструментом для девелоперов могут стать цифровые финансовые активы, технологическое решение для привлечения средств частных инвесторов, предположил вице-президент ГК "КОРТРОС" Филипп Третьяков. Такие проекты уже есть, например, в части финансирования строительства жилья с привлечением ЦФА.

"При этом в законодательстве пока сохраняются некоторые ограничения на выпуск таких ЦФА, но пилотирующая компания договорилась с Минстроем о проведении эксперимента. В будущем его планируется тиражировать по всей стране", — рассказал Третьяков.

Кто попал под раздачу: "вторичка" и премиум

По мнению руководителя отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анны Тереховой, повышение ипотечных ставок и удорожание кредитов сильнее всего скажется на вторичном рынке.
Изменения условий кредитования на покупку первичного жилья сыграют отчасти в пользу "вторички", согласна гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.

Андрианов придерживается другого мнения. Он считает, что "вторичка" как раз не пострадает.

"В большей степени пострадает сегмент апартаментов, на которые условия льготных программ вовсе не распространяются", — пояснил первый вице-президент GloraX.

Интересно также, что влияние распространяется и на классы жилья. Решение ЦБ скажется на недвижимости более дорогого сегмента, считает коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш.

"В большей степени действия ЦБ отразятся на сегменте премиальной недвижимости – свыше 25 млн рублей. Здесь можно ожидать увеличение срока выхода на сделку", — пояснил Лепиш.

По мнению руководителя финансово-экономического управления "Главстрой" Александра Ситникова, "повышение "ключа" повлечет за собой рост затрат застройщиков на обслуживание действующих новых кредитов".

"Ставка ЦБ влияет на стоимость проектного финансирования, а также на стоимость ипотеки. Как результат, ипотека однозначно подорожает. Очередной рост ставки по ипотечным кредитам снизит доступность недвижимости для покупателей. Надеемся, что эти изменения не коснутся госпрограмм (семейная ипотека и ипотека с господдержкой), во всяком случае, пока. Девелоперы скорее всего будут снижать свои риски и замедлять вывод новых проектов на рынок. Но, безусловно, это будет зависеть от многих факторов", — сказал директор по продажам "Главстроя" Алексей Гусев.

Назад в будущее

Некоторые эксперты настроены оптимистично и уже ожидают возвращение "ключа" к прежнему уровню.

"ЦБ повысил ставку выше ожиданий рынка и это не стало сюрпризом. (...) При этом, на стоимости жилья это моментально не скажется. Думаю, что, если ничего более критичного не произойдет, то к середине осени ставка вернется на прежний уровень", — подчеркнул финансовый директор Time Development Евгений Платонов.

Восстановление уровня ставки ожидает и замдиректора по продажам ГК "Гранель". Ханнанова предположила, что стабилизация валютных рынков в конце концов приведет к снижению ключевой ставки и ставок по ипотеке. Что касается программ с господдержкой, их доля может подняться до 90% и выше.

"Сейчас могут активизироваться покупатели, желающие оперативно подать заявку на ипотеку, чтобы зафиксировать условия на срок одобрения – 90 дней", — присоединилась к вышесказанному Терехова.

Далеко не все ожидают возвращение прежнего уровня ключевой ставки.

"Аналитики топ-банков дали прогноз по ключевой ставке на уровне 14% до конца года", — подчеркнул директор по продажам девелоперского направления ГК "Мангазея" Федор Ушаков.

Куда поехать осенью? Предлагаем Вашему вниманию график осенних мероприятий РОО

Уважаемые коллеги!

 Скоро начнется новый учебный год, и мы подготовили для вас обширную и разнообразную программу обучающих мероприятий в разных городах России и не только.

 Любителям дальних путешествий по необычным местам предлагаем отправиться на берега знаменитого озера Иссык-Куль, в город Чолпон-Ата, где 14-15 сентября пройдет Международная научно-практическая конференция «Формирование евразийского рынка оценщиков: опыт и перспективы». Общение с коллегами из разных стран, знакомство с достопримечательностями самого известного курорта Кыргызской Республики, живописные виды и возможность прямого перелета из Москвы и еще ряда городов РФ - Полную информацию см. на сайте РОО http://sroroo.ru/press_center/events/announces/3771136/

 21-22 сентября в Томске пройдет серия мероприятий, посвященных 30-летию РОО и 10-летию базовой кафедры оценки и управления собственностью НИ ТГУ. В программе: Круглые столы по обсуждению Методических рекомендаций по определению размера возмещения за изымаемые жилые помещения (в том числе в домах непригодного для проживания жилищного фонда), по вопросам судебной экспертизы, актуальным вопросам оценочной деятельности в связи с предстоящими изменениями профильного законодательства. В Томске всегда интересно и познавательно!

28-29 сентября в Перми состоится «Первый Пермский конгресс экспертов-оценщиков», посвященный вопросам судебной оценочной экспертизы.

Спикеры конгресса: Практикующие эксперты, оценщики, аудиторы, представители профессиональных объединений экспертов и оценщиков, представители судейского сообщества, адвокаты.

Очень насыщенная программа и возможность послушать ведущих специалистов из Пермского национального исследовательского университета, МГЮА им. О.Е.Кутафина, Томского государственного университета и др. 29 сентября состоится авторский семинар проф. Савицкого А.А. «Нормативно-правовые основы и методические подходы к подготовке и оценке заключения эксперта судебной оценочной экспертизы»

5 октября приглашаем посетить столицу Республики Марий Эл – замечательный город Йошкар-Олу, где пройдет круглый стол «Актуальные вопросы оценочной деятельности. Новации в Законодательстве. Год после приятия Новых ФСО-проблемные вопросы» Отличный состав спикеров: Ю.В.Козырь, Д.Ю.Захматов, И.Д.Ложкина.

А на следующий день, 6 октября, мы займемся озеленением планеты в рамках акции «Сажаем лес РОО для будущих поколений!». Каждый сознательный оценщик должен вырастить дерево и молодого специалиста, и РОО вам в этом поможет!

 В середине октября, ориентировочно 12-14-го, проведем мероприятие в Уфе, а в конце октября или в начале ноября в Новосибирске состоится большой КОНГРЕСС ОЦЕНЩИКОВ СИБИРИ под девизом «Практика, только практика!». Идея Конгресса и обсуждаемые темы будут посвящены основным практическим вопросам, с которыми оценщики сталкиваются ежедневно. Второй день Конгресса планируется посвятить обучающим семинарам, в ходе которых будут разобраны алгоритмы оценки сельхозземель и публичных сервитутов.

И это еще не всё! Следите за новостями на сайте, подписывайтесь на нашу рассылку, читайте телеграм-канал РОО и нашу страницу в VK.

Международная научно-практическая конференция «Формирование евразийского рынка оценщиков: опыт и перспективы» пройдет 14-15 сентября в г. Чолпон-Ата на берегу озера Иссык-Куль

Уважаемые коллеги!

Приглашаем вас посетить самый знаменитый курорт Кыргызстана, расположенный на северном берегу озера Иссык-Куль. Для проведения конференции выбрана лучшая площадка – резиденция Президента Кыргызской Республики.

Организаторы конференции:

Общественное объединение «Объединение кыргызских оценщиков» (ОКО) и Ассоциация «Русское общество оценщиков» в сотрудничестве с Министерством экономики и коммерции Кыргызской Республики, Кыргызско-Российским Фондом Развития и Институтом Инновационных Профессий (Кыргызстан)

Спикеры конференции:

представители ведущих профессиональных объединений оценщиков из Кыргызстана, России, Белоруссии, Индии, Азербайджана, Турции, Узбекистана.

Программа конференции формируется и будет представлена Вашему вниманию в ближайшие дни.

Для проживания участников зарезервированы номера в Государственной резиденции Президента Кыргызской Республики. Количество мест ограничено!

Стоимость участия: для членов РОО - 8 000 руб. за два дня, для членов других СРО - 10 000 руб.  В стоимость входит: участие во всех мероприятиях конференции, раздаточные материалы, кофе-брейки, банкет, трансфер из Бишкека , сертификат участника.

Стоимость авиабилета из Москвы и обратно (прямой рейс в ближайший аэропорт ТАМЧЫ) – 30000  руб.

Для прибывающих через Бишкек будет организован трансфер (4 часа по живописной горной дороге через Боомское ущелье).

Путешествовать можно по паспорту гражданина РФ.

В программе предусмотрены экскурсии по живописным местам озера Иссык-Куль.

Информация дополняется, следите за обновлениями!

Ждем ваши заявки до 31 августа! Количество мест ограничено! 

Заявки и вопросы направляйте на metod@sroroo.ru